In een vorige blog kwam het al ter sprake: veel nieuwe regelingen om de oververhitte woningmarkt weer gezond te maken, hebben een averechts effect. We noemden toen onder meer het verbod van de gemeente Utrecht op verkoop van sociale huurwoningen. Nieuwbouwwoningen die niet bij de goede doelgroep terecht komen. En de Wet Betaalbare Huur die de huren in het middensegment onvoldoende reguleert, maar investeerders daarentegen ontmoedigt om nieuwe woningen te bouwen of woningen te verhuren (men verkoopt liever). Maar wat is er nu aan de hand met de earningstrippingregeling?
Nu schrapt het kabinet ook nog de earningstrippingregeling per 1 januari 2025. Blijkbaar is het gehele pakket aan negatief uitvallende fiscale regelingen die beleggers de afgelopen jaren voor hun oren kregen, nog niet voldoende.
Wat is de earningstrippingregeling?
Dit is een generieke renteaftrekbeperking, op basis waarvan de aftrek van rente en daarmee verband houdende kosten (zoals valutaresultaten) boven een drempel van 1 miljoen euro wordt gemaximeerd op een bepaald percentage van de gecorrigeerde fiscale bedrijfswinst EBITDA genoemd.
Wat is er aan de hand op het gebied van de earningstrippingregeling in het vastgoed?
Grote beleggers splitsen hun vennootschappen vaak in meerdere bv’s. Dat heeft verschillende voordelen waaronder belastingvoordeel, want zo kunnen ze onder meer voor iedere bv gebruik maken van de drempel van 1 miljoen euro zoals genoemd in de earningstrippingregeling. Maar dat is niet de enige reden. Ook het vergroten van de verhandelbaarheid, beperking van het risico, geografische spreiding enz. zijn redenen om te splitsen. Het kabinet geeft al enkele jaren aan dat ze dit opknippen willen bestrijden. Daarom is vanaf 1 januari 2025 betaalde rente nog maar tot 25 procent van de EBITDA (bedrijfswinst) voor de vennootschapsbelasting aftrekbaar. De drempel dat betaalde rente tot € 1 miljoen altijd aftrekbaar is, wordt bij verhuur van vastgoed aan derden geschrapt.
Wat is het gevolg?
Deze regeling is niet alleen zeer complex en totaal niet transparant, maar beperkt ook de plannen om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. Daarvoor heb je namelijk investeerders nodig. De inkomsten van woningbeleggers zijn sowieso al enorm beperkt vanwege de Wet Betaalbare Huur, de verduurzamingsopgave en het oneindige pakket aan fiscale maatregelen dat woningbeleggers de afgelopen jaren over zich heen kregen. Maar door de earningsstrippingregeling wordt de investeringsruimte van woningbeleggers nog verder beperkt. Woningbeleggers begrijpen het niet. Het was toch Veel beter geveest als de regel niet domweg was geschrapt, maar verlaagd. Dan was het opsplitsen voor grote vastgoedvennootschappen veel minder rendabel geworden en werden kleine beleggers gespaard. Dan was er tenminste nog enige mogelijkheid op investeringen in nieuwbouw.
* Met de woningmarktrapportages die sinds bijna 22 jaar ieder kwartaal worden georganiseerd, stimuleert Brecheisen Makelaars de samenwerking. Daarnaast beschikt Brecheisen Makelaars dankzij een eigen R&D afdeling over unieke data over de regionale woningmarkt op detailniveau in Houten, Utrecht, Vleuten-De Meern-Leidsche Rijn. De cijfers vind je in de Woningmarktrapportage. Zie Brecheisen woningmarktrapportages van de afgelopen jaren: geven een prima inzicht in de Utrechtse nieuwbouw
